Durante años, hablar de vivienda vertical en Tijuana remitía casi automáticamente a Zona Río, Cacho, Hipódromo, Agua Caliente o algunos sectores cercanos a la línea internacional. Sin embargo, el crecimiento inmobiliario comienza a extenderse hacia otros puntos de la ciudad y la Zona Este aparece gradualmente dentro de esa transformación.
Mientras en los corredores inmobiliarios tradicionales existen torres residenciales consolidadas y departamentos que pueden superar ampliamente los cinco millones de pesos, hacia el este predomina una vivienda de menor costo y densidades distintas.
Aun así, los primeros indicadores muestran que construir hacia arriba dejó de ser una fórmula exclusiva de las áreas de mayor plusvalía.
Fermín Kim King, presidente del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California (CEPIBC), informó recientemente que Tijuana cuenta con alrededor de 90 edificios habitacionales en construcción, cada uno con al menos 40 departamentos.
El dato más significativo para la Zona Este es que el organismo identifica tres proyectos de vivienda vertical en proceso en la Tercera Etapa del Río, señal de que este tipo de desarrollo comienza a avanzar fuera de los polígonos donde tradicionalmente se había concentrado.
La expansión encuentra explicación en una realidad física: Tijuana dispone cada vez de menos suelo urbanizado en las zonas centrales.
Por su parte, con anterioridad, ell presidente del Colegio de Arquitectos de Tijuana, José Luis Araiza Velasco, ha advertido durante 2026 que la disponibilidad limitada de tierra y el crecimiento vertical obligan a actualizar las reglas de zonificación y usos de suelo.
El Bulevar 2000, la reserva para la siguiente Tijuana
Especialistas del sector empresarial han identificado al corredor del Bulevar 2000 como una de las principales reservas territoriales para el crecimiento de Tijuana. En mayo, integrantes del Consejo Consultivo Empresarial señalaron que zonas como Natura y comunidades cercanas concentran una parte importante de los nuevos desarrollos habitacionales, principalmente porque todavía existe suelo disponible a costos que permiten desarrollar vivienda.
El dato demográfico ayuda a dimensionar el fenómeno. Documentos municipales elaborados con información del IMPLAN establecen que alrededor del 34% de la población de Tijuana se concentra en las delegaciones La Presa y La Presa Este, con una población conjunta superior a 536 mil habitantes.
Esto convierte a la Zona Este no solamente en una reserva territorial, sino en uno de los mayores mercados internos de vivienda, comercio, servicios y equipamiento urbano de Tijuana.
La discusión empresarial también ha comenzado a cambiar. Carlos Jaramillo, coordinador del Consejo Consultivo Empresarial del Ayuntamiento, planteó este año que uno de los principales retos urbanos consiste en impulsar densificación y desarrollos verticales próximos a los centros de trabajo, de manera que la vivienda contribuya también a disminuir los desplazamientos cotidianos.
La lógica es especialmente relevante para una ciudad donde miles de habitantes del este deben recorrer diariamente grandes distancias hacia zonas industriales, comerciales y de servicios.
Una verticalización distinta
El modelo que eventualmente se consolide en el este difícilmente será una réplica de las torres residenciales de lujo de Zona Río.
Los valores inmobiliarios muestran mercados profundamente diferentes. Información actualizada a agosto de 2026 ubica el precio medio de departamentos en Natura Sección Bosques alrededor de 915 mil pesos, con una superficie mediana cercana a 69 metros cuadrados. En Vistas del Sol ronda los 925 mil pesos, mientras que en sectores consolidados de Tijuana los precios medios pueden superar los cinco o seis millones de pesos.
También existe una diferencia considerable en las rentas. La presidenta de AMPI Sección Tijuana, Dulce Belén Reynoso Reyes, señaló a principios de 2026 que las zonas este y sureste registraban rentas promedio cercanas a 500 dólares o 10 mil pesos mensuales, por debajo de varios corredores centrales y fronterizos de la ciudad.
Por eso, el crecimiento vertical del este podría adoptar un perfil más orientado a departamentos compactos, vivienda media y esquemas de mayor densidad que al mercado residencial premium.
El propio Programa Municipal de Desarrollo Urbano plantea avanzar hacia una Tijuana más compacta, donde vivienda, servicios y fuentes de empleo tengan mayor proximidad.
A ello se suma el Programa de Desarrollo Urbano de Centro de Población 2025-2040, aprobado por la Comisión Coordinadora de Desarrollo Urbano del Estado en julio de 2026, que establece criterios de densificación de vivienda entre sus componentes de planeación.
